最近翻看各地楼市动态，能明显感受到住房以旧换新的政策热度正在快速升温。从最初少数几个城市试点探索，到如今全国范围内多点落地，一线、新一线、二三线城市相继跟进，三四线城市也在加速布局，一场覆盖全国的住房置换红利，正实实在在走进普通家庭。
这一轮政策全面铺开，背后有着清晰的国家顶层设计作为支撑，并非地方随意出台的短期刺激。早在2024年4月的中央政治局会议上，就明确提出要统筹消化存量房产、优化增量住房供给，为各地推进以旧换新划定了清晰方向。2026年政府工作报告再次重申，要坚持因城施策去库存、优化住房供给结构，持续支持居民合理的住房置换需求。
在国家统一部署下，住建部持续指导各地盘活存量住房资源，鼓励地方通过国企兜底收购、委托代理销售、叠加财政补贴等多种模式，打通旧房处置与新房购置的衔接通道。核心目的就是解决老百姓长期面临的卖房难、置换成本高的现实问题，让改善型住房需求能够顺畅释放，同时化解新房库存压力，稳定房地产市场平稳运行。
对于普通换房家庭来说，最实在的全国统一福利，当属延长后的换房个税退税政策。2026年初，财政部、国家税务总局、住房城乡建设部三部门联合发布公告，将居民换购住房个人所得税退税政策，统一延长至2027年12月31日，全国所有符合条件的城市同步执行，没有地域差别。
具体的退税规则简单易懂，只要在出售自有住房后的一年内重新购买新房，就能享受对应比例的个税减免。如果新购住房的总价，大于或等于原有住房的转让金额，之前缴纳的个人所得税可以全额退还；如果新房总价更低，则按照新房占旧房的金额比例，进行部分退税，这部分实打实的优惠，能直接降低置换成本。
全国范围内，目前已有超过一百个城市，结合本地楼市现状，出台了细化的以旧换新实施细则，不同城市的补贴力度、置换模式各有侧重，但核心逻辑保持一致。既有一线城市依托国企平台兜底收储，也有二三线城市叠加现金补贴、契税减免，还有城市推出灵活的多房合并置换，尽可能贴合不同家庭的实际需求。
这一系列政策的形成，最早可以追溯到2023年10月宁波推出的换新购模式，也是全国住房以旧换新的雏形。当时宁波率先设计出锁定新房、委托代卖旧房的保护期机制，购房者先选定心仪房源缴纳少量定金，中介在90天内帮忙出售旧房，到期没有卖出，定金全额退还，认购协议同步解除，全程没有任何经济损失。
这种打消后顾之忧的模式，迅速得到市场认可，也为全国政策落地提供了参考范本。后续南京、郑州、济南等城市陆续跟进，在委托销售的基础上，叠加契税减免、现金补贴等配套福利，让以旧换新的吸引力持续提升，越来越多原本犹豫观望的家庭，开始愿意尝试置换改善住房。
随着2026年政策全面爆发，各地的置换玩法变得更加多元，其中国企下场兜底收购存量旧房，成为当下最主流、最受老百姓认可的模式。以上海、丽水、郑州为代表，地方保障房国企直接作为收购主体，按照市场专业评估价收购符合条件的存量住宅，收购款项可以直接抵扣新房购房款，省去了漫长的挂牌等待。
被国企收购的老旧房源，不会闲置浪费，而是会统一进行修缮改造，转化为保障性租赁住房、人才公寓，或是经过整理后重新合规流通，既盘活了城市存量房产资源，补齐了保障性住房供给缺口，又帮老百姓解决了旧房难卖的痛点，同时助力开发商消化新房库存，形成完整的市场良性循环。
除了国企兜底收购，多地还保留了委托销售加保护期的传统模式，佛山、南京、深圳等城市，结合本地购房者的习惯，延续了90天委托代卖、未成交全额退定金的核心规则，同时搭配开发商额外折扣、物业费减免等配套福利，给购房者更多选择空间，适合不想被国企收购、希望自行交易的家庭。
财政补贴的叠加发放，也是降低置换门槛的重要方式，广州、珠海、宜宾等城市，整合个税退税、财政现金补贴、公积金贷款额度上浮等多重优惠，形成组合式福利。各地结合自身财政能力和楼市库存情况，设定差异化的补贴标准，精准覆盖刚需和改善型置换家庭，切实减少购房支出压力。
部分城市还推出了极具人性化的创新置换玩法，以宁波为代表，放开了直系亲属多套旧房合并置换的限制，允许购房者和配偶、直系亲属名下的多套住房，合并评估后兑换一套新房，只要新旧房源位于同一辖区，就能享受政策支持，解决了部分家庭单套旧房价值低、难以置换的难题。
房地产行业专家严跃进、李宇嘉均表示，当前的住房以旧换新，已经从单一的补贴刺激，升级为委托销售、国企收储、多重补贴相结合的综合解决方案。政策设计越来越贴合普通家庭的实际痛点，不再是简单的短期楼市刺激，而是兼顾民生改善、市场稳定、城市更新的长期举措。
综合各地落地的实施细则，结合普通家庭的置换需求，目前有四类房源，最容易实现低成本置换，部分房源仅需承担少量税费，几乎没有额外房款差额，是本轮政策红利的主要受益对象，也是普通家庭重点关注的方向。
第一类是城市核心城区的小户型老旧商品住宅，以上海、浦东等核心城区为代表，这类房源大多房龄较长，位置优越、产权清晰、没有抵押查封，属于成套商品住宅。因为区位优势明显，评估价格稳定，被国企收购后，房款可以直接抵扣同片区新房首付，是最容易实现低成本置换的房源类型。
第二类是直系亲属名下多套产权清晰的存量住宅，主要集中在宁波这类放开合并置换的城市。很多家庭手里有多套老房子，但单套价值不高，单独置换新房差额较大，通过直系亲属多套房源合并评估，整体房款叠加各类补贴，能够大幅缩小新旧房的价格差距，适合多房家庭集中置换一套优质电梯房。
第三类是政策覆盖区内、房龄适中的优质存量住宅，以佛山、宜宾为代表，这类房源大多建成于2000年之后，户型面积适中，房屋状况良好，本身评估价值较高，再叠加地方财政现金补贴、开发商购房优惠、个税退税，多重福利叠加后，新旧房的价格差额会被大幅压缩，置换压力显著降低。
第四类是老城区的小户型刚需住宅，在丽水、新乡等推进国企兜底收购的城市，老城区小户型房源是重点收储对象。国企收购全程免费评估、免除中介服务费，购房者选择合作开发商的新房，还能享受额外的购房单价折扣，部分小户型房源评估款，基本可以覆盖新房房款，仅需缴纳合规税费。
需要提醒所有有意向参与置换的家庭，住房以旧换新有明确的参与门槛，提前了解清楚才能避免白忙活。首先参与置换的必须是成套商品住宅，公寓、商铺、小产权房不在政策范围内；其次房源必须产权清晰，没有抵押、查封，有贷款的需要提前结清，或办理带押过户手续。
同时旧房的评估标准由各地国企和住建部门统一制定，评估价格严格参考片区市场行情，不存在高评低买的空间；绝大多数城市的政策有效期，截止到2026年底或2027年底，需要在有效期内完成旧房收购、新房网签等全部流程；另外新旧房源大多需要在当地住建部门公布的合作名单内，不能随意选择。
想要快速判断自家房子是否适合低成本置换，操作步骤并不复杂，第一步可以登录当地住建局官方网站，查看最新的以旧换新实施细则、补贴标准和合作楼盘名单；第二步对照细则自查房源条件，联系官方指定机构进行专业评估，明确旧房实际价值；第三步结合个税退税、地方补贴、开发商优惠，核算新旧房的总差额，判断是否适合置换。
本轮住房以旧换新政策，是国家兼顾民生改善与市场稳定的重要举措，核心是盘活存量、优化供给、降低老百姓的置换门槛，让更多家庭能够改善居住条件。各地政策虽有差异，但都在朝着便民利民的方向优化，建议有置换需求的家庭，及时关注本地官方发布的最新细则，理性规划住房置换。
住房置换是每个家庭的重大决策，既要考虑居住品质的改善，也要理性评估自身的经济能力。对于当前各地密集落地的以旧换新政策，你更看好哪一种置换模式？你觉得自家的房子，是否符合低成本置换的条件？欢迎在评论区分享你的想法，一起理性交流讨论。
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