2026年已经过半，2027年眼看就要到来。手里攥着现金没买房的人期待着抄底，而拥有好几套房产的炒房客常常被大家视作最慌张的一群。
可如果真的再来一轮明显下跌，最先扛不住的人，未必是那些反复被媒体点名的炒房者。
一、断供被“冷处理”，暴露的是整个链条的紧张
不久前经济观察报有一篇文章在网络上引发了较大讨论，标题就叫“断供房贷被冷处理”。这件事表面看起来是银行处理坏账方式的变化，实际上折射出整个房地产链条正在悄悄发生的调整。
要理解“断供”，先得区分两种情况。第一种是收入真的顶不上了，比如失业之后每月两万的房贷顶了三个月顶不住，只能选择断贷。
第二种情况其实更关键，就是购房者本来还能供，但当年200万买入的房子，首付60万，还了五年贷款之后，房子只能卖到100万，卖掉之后不仅首付赔光、月供打水漂，还倒欠银行钱。
这种情况下，很多人会问，为什么还要继续供？
银行真正害怕的，就是第二种断供。在过去，处理断供的路径其实非常清晰。
通常只要断供三个月，银行就会启动流程，走法院、强制拍卖，或者把不良资产打包卖给信达、东方这类AMC。哪怕业主不接电话、不签收通知，银行按身份证地址寄一份材料过去，就算通知到位，然后就可以直接进入拍卖程序。
但今天的情况不一样了。很多地方的法院对这类立案表现得非常谨慎，你去立案，法院迟迟不给受理。
法院不立案，银行原本三个月就能启动的流程被无限期拖延，最终就拖成了银行账上的不良债权。所以现在很多时候，反倒是银行主动跟业主商量。
银行不是中介，不是房产公司，一旦大家都把房子扔回给银行，银行也不知道该如何处置这批库存。法院为什么不愿意受理，其实与当下房地产的整体基调有关。
房地产最重要的一件事是去库存，尤其是新房去库存。二手房只要还握在业主手里，就算跌了也算是在民间“软着陆”。
但法院一旦介入进入法拍环节，一方面意味着债务违约与“化债”方向相反，另一方面法拍房价格必须明显低于周边二手房才能成交。法拍房大量涌现，会直接压低周边二手房价格，进而拖累新房的去化。
AMC那条路也不那么好走了。银行想打七折出手，AMC算完账要三折以下才收，中间的差价银行没办法承受，最终只能选择跟业主拖。
二、数据在验证这个趋势
这些判断在最新的公开数据里能找到直接依据。
根据中指研究院2026年1-6月全国法拍市场监测报告，全国法拍市场各类法拍房源累计交易截止挂拍约46.3万套，成交约10.3万套，总成交金额约1515亿元，整体呈现出“量升价降、结构分化”的格局。
法拍住宅成交均价约8165元每平米，较2025年同期进一步下滑，反映出法拍住宅“以价换量”特征明显。银行端的压力同样在积累。
根据六大国有银行最新年报，2025年底个人住房贷款余额较前一年底减少7115亿元，其中2025年下半年降幅较大，减少约6000亿元，个人住房贷款余额自2022年达到历史新高后连续第3年下降。
个人房贷不良率方面，交行一年内从0.58%跃升至1.01%，明显上升，工行也从0.73%提升至1.06%。
这个数字看起来仍然不高，但要知道在银行的资产分类里，个人住房贷款一直是可以纳入一级资产的优质资产，一旦断供，就转成了银行不愿意持有的不良贷款。
正是在这样的背景下，谁最容易被这轮下跌击穿底牌，就成了一个必须回答的问题。
三、四类真正扛不住的人
第一类，是那些把全家积蓄甚至父母养老钱都砸进首付的刚需家庭。
这些人并不是投资客，他们可能是在省城打工十几年的程序员，也可能是在小县城攒了好多年钱才凑够首付的年轻教师。
房价一跌，账面亏损他们还能忍，真正让人无解的是“高月供”和“卖不掉”两头夹击。想卖，交易价比贷款余额还低，卖了倒欠银行一笔钱。
不卖，每月工资到账就要划走大半还贷，一旦碰上失业或家人生病，现金流立刻断掉。这类人恰恰是银行客户分类里被列为“重点关注”的对象，银行会主动跟他们协商降低月供、先息后本，甚至一段时间只还部分本金。银行不是发善心，而是害怕他们真的走上第二种断供的路。
第二类，是那些在高位完成置换的改善型家庭。
他们卖掉十年前买的老房子，加上多年积蓄换了一套学区更好、面积更大的新房，月供随之从三千升级到八千甚至上万。当收入稳定的时候这是良性置换，但当降薪和裁员成为行业常态，这份现金流就会变得极其脆弱。
新房跌了，手里原本准备卖掉的老房子同样卖不上价，亏本换房和硬扛月供之间没有轻松的选项。这类人往往数字上看仍是“有房阶层”，但资产结构已经承压。
第三类，是把房产当作融资工具的小微企业主。这是经济链条里最活跃也最脆弱的一环。
开餐馆的老板、做进出口贸易的公司、承包装修的工头，他们的经营周转高度依赖房产抵押经营贷。房价一旦下行，抵押物价值缩水，银行会立刻收紧授信额度甚至要求追加抵押。
一边是生意难做、收入缩水，另一边是资产贬值、融资渠道被切断，这是典型的双杀。很多小微企业主倒下的原因并不是经营能力差，而是资金链断了，而他们倒下之后，跟着一起承压的是背后几十号甚至上百号等着发工资的员工。
第四类，是基层就业和工程领域的劳动者。这条链条相对隐性，但影响最深。
土地卖不动，地方财政吃紧，基建和项目开工的意愿就下降。项目减少之后，建材市场生意冷清，劳务市场也没有活可干。
这一群人本身不背房贷，也不做经营贷，但地价连着房价、房价连着财政、财政连着项目、项目连着的是千千万万普通劳动者的收入。他们扛住的不是自家的月供，而是整条链条收紧后传导过来的就业压力。
四、个人怎么办
站在个人角度，有几个判断需要提前做好。第一，判断自己到底能不能坚持这套房子。
如果已经明显撑不住，跟银行商量的时候不要直接选择断供，而是自己主动去卖，通常比银行走法拍能多卖一些。选择做“老赖”是另一个方向，但需要考虑对子女、家庭乃至政审带来的长期影响。
第二，如果还撑得住但房子已经跌穿了成本线，需要理性判断是否要继续供下去。房地产整体格局已经变了，不再是“坚持两年就能回来”的市场。
北京、上海这类核心一线城市的核心地段稳一稳有其道理，但对绝大多数三四线城市来说，可能是漫长的消耗期。明明现在只值150万的房子，最终里外要还三百多万，这笔账值不值，需要自己算清楚。
理性的判断，不丢人。第三，如果决定坚持，就主动去跟银行谈。
银行不可能再增加放款，但可以给出利率下调、还款节奏调整、先息后本等方案。对银行来说，最难应付的其实是那种“我躺平了、无所谓了”的态度，所以放下心态之后是有的谈的。
月供不要超过家庭收入的三成，手里至少留一到两年可以动用的生活储备，事业和学习的持续投入不能停。
房价2027年会不会继续跌，谁也没办法给出确定答案，但可以断定的是，那些没有做任何准备的人，不管房价涨跌，最终都会成为最难扛住的那一类。
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